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Im vergangenen Jahr wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamts knapp 207.000 Wohnungen fertiggestellt — so wenige wie seit 2012 nicht mehr. Für 2026 rechnet das ifo-Institut mit nur noch rund 185.000 Fertigstellungen. Das politische Ziel lag jahrelang bei 400.000 Wohnungen jährlich; erreicht wurde es nie.
Wie groß die Lücke insgesamt ist, hängt davon ab, wer rechnet. Der Deutsche Mieterbund kommt auf ein Defizit von rund 1,4 Millionen Wohnungen, überwiegend im bezahlbaren Segment und im sozialen Wohnungsbau. Die ZIA-Prognose liegt mit etwa 780.000 fehlenden Wohnungen für 2026 deutlich darunter. Beide Zahlen stimmen in einem Punkt überein: Der Abstand wächst, weil jährlich weniger neu entsteht als zusätzlich gebraucht wird.
Der Rückgang ist keine Frage des Willens. Drei Faktoren wirken gleichzeitig, und jeder für sich würde schon reichen:
• Finanzierungskosten. Projekte, die bei niedrigen Zinsen kalkuliert wurden, rechnen sich bei den heutigen Konditionen nicht mehr. Viele Genehmigungen liegen deshalb ungenutzt in der Schublade — gebaut wird nicht, obwohl gebaut werden dürfte.
• Baukosten. Material und Löhne sind stärker gestiegen als die erzielbaren Mieten, und im geförderten Segment ist die Miete gedeckelt. Damit fällt genau der Teil weg, an dem es am meisten fehlt.
• Verfahrensdauer. Zwischen Idee und Fertigstellung liegen in Ballungsräumen häufig mehrere Jahre. Selbst ein sofortiger Umschwung würde sich erst Ende des Jahrzehnts in Fertigstellungen zeigen.
Neben dem Neubau gibt es eine Bewegung, über die kaum berichtet wird: Wohnungen wechseln seltener den Bewohner. Wer einen alten Mietvertrag hat, zieht nicht um, weil jede neue Wohnung deutlich teurer wäre — auch dann nicht, wenn die Wohnung längst zu groß geworden ist.
Dasselbe gilt beim Eigentum. Wer eine Finanzierung mit einem niedrigen Zinssatz laufen hat, verkauft nicht, weil der Anschlusskredit für das nächste Objekt teurer wäre. Das Ergebnis ist ein Markt mit sehr niedrigem Leerstand und wenig Angebot — nicht weil es keine passenden Wohnungen gäbe, sondern weil sie nicht frei werden.
Für Suchende bedeutet das: Die Zahl der Wohnungen pro Kopf ist gar nicht so stark gefallen, aber der Anteil davon, der überhaupt am Markt erscheint, schon. Wie sich das regional unterscheidet und was es für einzelne Objektarten bedeutet, ist bei SKD Immobilie nach Themen sortiert aufbereitet.
Nicht alle Gruppen spüren dieselbe Knappheit. Am härtesten trifft es diejenigen, die neu auf den Markt kommen und keine Verhandlungsposition haben: Studierende, Auszubildende, Alleinerziehende, Zugezogene. Für sie ist der Bestandsmarkt praktisch geschlossen, weil sie gegen Bewerber mit höherem Einkommen antreten.
Der zweite Effekt ist weniger sichtbar: Menschen bleiben in Wohnungen, die nicht mehr passen. Ältere Menschen in zu großen Wohnungen ohne barrierefreie Alternative, junge Familien in zu kleinen. Das ist kein individuelles Versäumnis, sondern eine Folge fehlender Zwischenstufen im Angebot.
In der Debatte dominiert der Neubau, weil er sichtbar ist. Die Fachdiskussion nennt daneben Punkte, die schneller wirken würden:
• Umbau statt Abriss: Aufstockungen, Dachausbauten und die Umwandlung leerstehender Büroflächen erzeugen Wohnraum dort, wo Infrastruktur schon existiert.
• Umzugsanreize im Bestand: Wer aus einer zu großen Wohnung in eine kleinere zieht, sollte dadurch nicht mehr zahlen als vorher — heute ist meist das Gegenteil der Fall.
• Verfahren verkürzen: Standardisierte Typengenehmigungen sparen bei Serienbauten Monate.
Wer die rechtlichen Rahmenbedingungen dahinter nachlesen möchte, findet die Bauvorschriften in der entsprechenden Rubrik zusammengefasst.
Kurzfristig ändert sich an der Lage wenig. Was 2026 fertig wird, wurde vor Jahren begonnen — und was heute nicht begonnen wird, fehlt am Ende des Jahrzehnts.